Ünlü ekonomist İslam Memiş'ten Hazine arazisine konut projesi için uyarı: Tuzağa dikkat
Altın ve para piyasaları uzmanı İslam Memiş son zamanların gündemi 'Hazine arsası satışları' ile ilgili ''Ev fiyatları düşecek mi? Kira düzenlemesi ne zaman?'' sorularını cevapladı. Memiş dolar/TL kuru ve yüksek enflasyonla artan ev fiyatlarına çare olması beklenen proje ile ilgili ‘’Vatandaş hemen gidip ucuz arazi alacak gibi bir algı oluşturuluyor. Emlak piyasasındaki dolandırıcılığa karşı dikkatli olun’’ uyarısı yaptı. Kira fiyatları ve satışı ile ilgili ‘’Yakın zamanda düşüş görmüyorum’’ öngörüsünde bulundu.
Yüksek enflasyon ve dolar/TL kuru nedeniyle cep yakan ev ve fahiş fiyatları gören kira fiyatları hakkında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum "Dar gelirli vatandaşlara, evi olmayan vatandaşlara arsa verilecek ve ev yapma imkanları sağlanacak" açıklamasında bulundu. Milyonlarca vatandaşlar ''Hazine arsa satışı ne zaman? Ev ve kira fiyatları düşer mi?'' sorusunun cevabına odaklandı.
HAZİNE ARSASI NEDİR?
Ünlü ekonomist İslam Memiş ev ve kira fiyatları konusunda umut olması beklenen 'Hazine arsa satışı' hakkında değerlendirmelerde bulundu:
''Hazine arazisi, mülkiyeti devlete yani hazineye ait olan taşınmaz mülklerdir. Bu araziler belirli kurallar çerçevesinde vatandaşa veya konut yapmak için müteahhit, kurum ve kuruluşlara satışı yapılacak. Burada yanlış anlaşılmış bir durum var. Sanki vatandaş gidip devletten hemen arazi satın alacakmış gibi bir algı var. Ancak bu kamuoyunda bilindiği kadar kolay değil. Bu konuda dolandırıcılar akarşı uyanık olun''
''Şöyle anlatalım: Bundan 20 yıl önce devletin arazisine ev, köy kurmuşlar ve elektrik, su gibi altyapılarını kurmuş kişilere devlet şu kadar bu bedel karşısında size satıyorum diyecek. Bu eskiden bu yana oturan kişilere söylenecek. Böylece taksitle ödeyerek tapu sahibi olunabilecek.''
''İkinci bir seçenek de hazinenin büyük arazileri müteahhitlere ve şirketlere konut üretmesi için satışa sunacak. Büyük ihtimalle yoğun bir talep olacağı için açık artırma sistemi gelmesini bekliyorum. Bu konunun detayları hükümet tarafından açıklanacak.''
EV VE KİRA FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?
''Gerçek olan bir şey şu ki Türkiye’de Hazine arazilerinin konut üretmek için ya da bugüne kadar yaşayanların tapusunu alması için fırsat sunacak. Bu sayede devlete de ek gelir sağlanacak. Peki durum emlak ve kira fiyatlarını düşürür mü?''
''Bu konut üretiminde satış ve kira fiyatı sınırlaması gelirse emlak ve kira fiyatları için emsal teşkil edebilir. Ancak enflasyon ve dolar kuruna bağlı olarak artan maliyetler nedeniyle emlak fiyatlarının inşaat maliyetlerinin arttığını görüyoruz. 2021 yaz ayları ile 2022 arasından alüminyum fiyatları yüzde 98, inşaat demiri yüzde 108, betonda yüzde 300, alçıpanda yüzde 336 oranında bir artış oldu.''
''Kur atakları ve enflasyon farkıyla doğan bu maliyetler İstanbul’da 100 metrekarelik bir dairenin 2 milyon 500 bin TL’ye satılmasına neden oldu. Neredeyse metrekare başına 25 bin TL ödeniyor. Tabii ki bu sıfır ve İstanbul’un merkezi bölgelerinden gelen rakamlar. İş böyle olunca yüzde 70 enflasyon, dolar/TL kuru emlak fiyatları konusunda devleti çeşitli ürünler çıkarmasına neden oldu.''
''Örneğin Gelir İdaresi Başkanlığı artık kira noktasında ya da satış sırasında bilgi istediği zaman bildirim yapılabilecek. Yine de bu konudaki en net detaylar 10-15 gün içerisinde hükümet tarafından açıklanacak.''
SINIRLAMA GELMEZSE EMLAK FİYATI DÜŞMEZ
''Bu konunun belirli avantajları ve dezavantajları bulunuyor. Avantaj şu; 30-40 yıl önce Hazine arazilerine konmuş, hayatını sürdüren insanlar tapusunu aldığı zaman kat mülkiyetli imar izni alacak ve ciddi anlamda kar etmiş olacaklar. Hazine arazileri örneğin kırsal olan yerlerde 100 bin lira gibi düşük rakamlarla taksit seçeneği ile verilecek. Bu aynı zamanda İstanbul gibi metropol şehirlerdeki çok değerli Hazine arazilerine yapılmış konutlar için geçerli olacak.''
''Eğer Hazine ve Maliye Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Gelir İdaresi Başkanlığı bu konuda bir kota ve sınırlama getirirse düzen işler. Ancak bir sınırlama gelmezse rant ekonomisi gündeme gelir.''
''İnşaat maliyetleri arasından en büyük yer tutan masraf arazidir. Bunu devlet yarı fiyatına karşıladığı zaman maliyetler neredeyse yarı yarıya düşmüş oluyor. Bu durumda eğer düzen işlerse vatandaşın da bunu en azından yüzde 30 şeklinde hissetmesi gerekiyor.''
''2002 yılında bu yana TOKİ 1 milyon 137 bin konut üretti ve satışa sundu. Bugün 300 500 daire satışa sunduğu zaman on binlerce insan müracaat ediyor. Yoğun bir talep var. Eğer TOKİ emlak üretimi konusunda açılırsa ki benim nazarımda Ağustos ayından itibaren yoğun bir şekilde üretime geçilecek.''
YAKIN ZAMANDA UCUZ EV YOK
''Yoğun bir şekilde konut satışı ve kira fiyatları konusunda problemler çözülmeye çalışılıyor. Ancak vatandaşlar emlak fiyatlarında çok düşük rakamlar beklememeli. Benim nazarımda bu hazine arazileri her ne kadar satışa açılsa da ben fiyatlara yansımasını beklemiyorum. Emlak fiyatlarını ikiye ayırmak lazım. Bir 10 15 milyon gibi rakamlara açılmış rant ekonomisi var bir de mahalle arasından enflasyon ve kur atakları nedeniyle yükselen ev fiyatları. Bu yükseliş konusunda bir öngörü olmadığı için ev fiyatları konusunda yakın zamanda bir geri çekilme beklemiyorum. Kur atakları ve yüksek enflasyon konusunda ‘’Kırmızı çizgi budur, pik seviye şu rakamlardır. Buradan geri çekilecek’’ gibi öngörüler gelmeden emlak başta olmak üzere fiyat artışlarının önünü almak mümkün değil.''
