Kiracının kirayı eksik zam ile ödemesi

Türk Borçlar Kanunu madde 344’de yer alan “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Hükmü ile kira sözleşmelerinde her kira döneminde uygulanacak kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama olarak belirlenmiştir. Kiraya veren ve kiracı arasında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasının altına bir kira artış oranı belirlenebilecek ise de üstünde bir kira artış oranı belirlenemeyecektir.

KİRACI İLE KİRAYA VEREN ARASINDA YASAL KİRA ARTIŞ ORANINDAN DAHA FAZLA BİR ORAN BELİRLENMİŞ İSE

Belirlenen bu oran kanunen geçersiz olacağından kiracı kiraya verene yenilenen kira döneminde yasal oranına göre belirlenmiş yeni kira bedelini ödemekten sorumlu olacaktır. Yani kiracı yasal oranı aşan miktarda belirlenecek olan yeni kira bedelini ödemek ile sorumlu olmayacak yasal kira artış oranında belirlenmiş yeni kira bedelini kiraya verene ödemekle kira borcundan kurtulacaktır. Kiraya veren ise kendisine eksik kira ödendiğinden bahisle kiracıya karşı icra takibi yapamayacağı gibi kiracının tahliyesini de talep edemeyecek ve kiracıya yasal oranı geçen oranda yeni kira bedelini ödemesi gerektiği hususunda da baskı yapamayacaktır. Zira yasal kira artış oranını geçecek şekilde belirlenmiş olan kira artış oranı geçersiz bir kira artış oranı olacağı için kiracıyı bu oran bağlayacaktır.

TARAFLAR ARASINDA YASAL KİRA ARTIŞ ORANINDAN DAHA DÜŞÜK BİR KİRA ARTIŞ ORANI BELİRLENMİŞ İSE

Bu durumda daha düşük belirlenen kira artış oranı geçerli olacak ve bu durumda da kiraya veren yeni kira döneminde kiracıdan yasal kira artış oranında artış yaparak yeni kira döneminde kira ödemesi yapmasını talep edemeyecektir. Kiracı daha düşük oranda belirlenmiş olan kira bedelini kiraya verene ödemekle kira borcundan kurtulacaktır. Kira sözleşmesinde yasal kira artış oranından daha düşük oranda bir kira bedeli belirlenmiş ise bu bedel her iki taraf için de geçerli olacak ve kiracı bu bedel üzerinden belirlenmiş olan kirayı ödemekle kira borcundan kurtulacaktır. Kiraya veren ise kiranın eksik ödendiği yönünde bir itirazda bulunamayacaktır.

Somut uyuşmazlıklarda ise taraflar arasın da yasal kira artış oranının yanlış tespit edilmiş olduğu, kiraya verenin yasal oranı kontrol etmediği, yasal kira oranı ile yeni kira döneminde kiranın eksik hesaplanmış olduğu gibi durumlar ile karşılaşabilmekteyiz. Böyle bir durum ile karşılaştığımızda kiraya verenin geçmişe dönük olarak kiraya verenin kiracıdan geçmişe dönük kira alacak farklarını talep edip edemeyeceği sorusu gündeme gelecektir. 

YASAL KİRA ARTIŞANA GÖRE EKSİK KİRA ÖDEYEN KİRACIDAN KİRAYA VEREN GEÇMİŞE DÖNÜK OLARAK EKSİK ÖDENEN KİRA ARTIŞ FARKLARINI İSTEME HAKKINA SAHİPTİR

Yargıtay önceki kira yıllarında eksik kira artış oranları ile hesaplanarak kiraya verene eksik olarak ödenmiş olan kira alacaklarının kiraya veren tarafından geçmişe dönük 5 yıl süreyle sınırlı olarak kiracıdan talep edilebileceğini kararlarında açıkça belirtmiştir.

KİRACININ KİRA BORCUNU KİRA SÖZLEŞMESİNE UYGUN OLARAK YASAL KİRA ARTIŞ ORANI İLE ÖDEMEMESİ TAHLİYE SEBEBİDİR

Kiracı kira borcunu kira sözleşmesine uygun olarak yasal kira artış oranı ile arttırarak yeni kira döneminde ödememiş ise kiraya veren eksik ödenen kira alacaklarını ödemesi için kiracıdan talep edebilecektir. Kiraya verenin kiracıdan, eksik kira borcunu ödemesi için yazılı talebine rağmen 30 gün içerisinde kira borcunu ödemeyen kiracının artık kiralanandan tahliyesi talep edilebilecektir. Bu 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemeyen kiracı daha sonrasında açılan tahliye davasında 30 gün içerisinde ödeme yaptığını ispat edemez ise tahliyeden kurtulamayacaktır. Kiracının aslı yükümü kira borcunu eksiksiz ödemek olup kiraya veren ile arasında ihtilaf çıkmasını istemeyen kiracı kira borcunu her zaman düzenli ve tam ödemek zorundadır. 

KİRA BORCUNU EKSİK ÖDEYEN KİRACIYA EKSİK KİRA BORCUNU ÖDEMESİ İÇİN VERİLEN 30 GÜNLÜK SÜRE İÇERİSİNDE KİRA BORCU ÖDENMEZ İSE ARTIK KİRACI ALEYHİNDE TAHLİYE KARARI VERİLMESİNİ ENGELLEYEMEYECEKTİR

Kiracı kira borcunu eksik ödemiş ise mal sahibi eksik ödenen kira borcu sebebiyle kiracısının derhal tahliyesini isteyemeyecektir. Kanunen kiraya verenin kiracısına ihtarda bulunarak eksik kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre vermesi gerekmektedir. Kiracı ise bu 30 günlük sürede eksik kira borcunu tamamlamaz ise artık tahliye kaçınılmaz hale gelecektir. Kiracı için bu 30 günlük süre çok önemli olup kira borcunu yasal kira artış oranında arttırarak yeni kira döneminde ödememiş olan kiracı, kiraya veren tarafından kendisine verilen 30 günlük süre içerisinde bu eksikliği mutlaka tamamlamalıdır. Aksi halde tahliye eden kurtulamayacaktır.